如果有較大的資金需求或是遭銀行婉拒房屋增貸、增貸額度不足，那麼房屋二胎就是非常適合的貸款選項，房屋二胎的貸款額度高而且由於有房屋做為抵押品，因此也有著較高的過件機率，但相對的是利率會比一般房屋增貸來的高，本篇文章將介紹關於房屋二胎的相關細節，讓你了解如何申請房屋二胎並選擇適合的管道，就跟著鈔能貸繼續看下去吧！
房屋二胎是什麼？
房屋二胎又稱為「第二順位房貸」，是指在房屋已設立第一順位抵押貸款的情況下，使用剩餘的房屋價值作為擔保，向銀行或民間貸款機構申請的第二筆貸款。
- 適用情境：當屋主需要額外資金，且無法透過房屋增貸申請時，可選擇房屋二胎。
- 資金用途：通常用於裝修、投資、創業或其他緊急資金需求。
- 利率與條件：因風險較高，房屋二胎的利率通常高於房屋一胎，貸款成數與額度也可能較低。
房屋二胎與房屋一胎的差別
房屋二胎與房屋一胎的主要差異在於抵押順位、風險與利率：
- 抵押順位：
房屋一胎為第一順位抵押貸款，銀行或貸款機構優先受償。
房屋二胎為第二順位，受償順序落後於一胎，因此風險較高。 - 貸款利率：
房屋一胎的利率較低，通常為市場最低貸款利率之一。
房屋二胎因風險較大，因此貸款利率會提高，一般介於5%至12%之間。 - 貸款額度與條件：
房屋一胎貸款額度高，可達房屋估價的70%至80%。(以銀行為例)
房屋二胎的額度受原房貸影響，一般為房屋估價現值-房屋設定金額=可貸款額度。(以銀行為例) - 申請難度：
房屋一胎通常需提供穩定收入證明與良好的信用記錄。
房屋二胎審核相對寬鬆，但需要評估原房貸剩餘金額與房屋市值。
房屋二胎與房屋增貸比較
- 兩者定義差別：
房屋二胎是以現有房屋剩餘價值為擔保，新增第二順位抵押貸款。
房屋增貸是在原有房貸基礎上，提高貸款金額的額度，不需新增抵押。 - 利率差異：
房屋增貸的利率通常與原有房貸一致，為較低利率。
房屋二胎利率偏高，因風險更大。 - 申請條件：
房屋增貸的審核較嚴格，需評估借款人的信用與收入狀況。
房屋二胎的門檻較低，但需確認第一順位貸款餘額與房屋剩餘價值。 - 適用情境：
若借款人有較高的資金需求，房屋二胎是快速取得資金的方式。
若借款人希望統一管理貸款並降低利率負擔且額度可滿足資金需求，可選擇房屋增貸。
房屋二胎優缺點
房屋二胎的優點
- 快速取得資金
房屋二胎不需要清償原有的第一順位房貸，即可使用房屋剩餘價值作抵押，快速取得額外資金。 - 靈活資金運用
二胎貸款的資金用途廣泛，可用於房屋裝修、投資、創業或緊急支出，無需受限於特定用途。 - 貸款門檻相對較低
與信用貸款相比，房屋二胎審核更看重房屋的市場價值和剩餘抵押空間，對借款人的信用條件和收入要求相對寬鬆。 - 不影響原有房貸
房屋二胎的貸款與第一順位房貸分開計算，借款人可以依舊按照原房貸合約進行還款，不需變更原有貸款條件。 - 更高的貸款額度
房屋二胎的額度通常根據房屋剩餘價值核算，可能高於無擔保貸款（如信用貸款）。
房屋二胎的缺點
- 利率較高
因二胎的風險高於一胎貸款，利率一般在5%至12%之間，顯著高於第一順位房貸。 - 還款壓力較大
除了原有房貸的每月還款額，借款人還需負擔二胎貸款的還款，若收入不穩定，可能增加財務壓力。 - 風險較高
若借款人無法按時還款，貸款機構可處置房屋，二胎順位的受償順序低於一胎，房屋被拍賣後，借款人可能仍需負擔餘額債務。 - 相關手續費
房屋二胎的手續費用（如開辦費費、代書費、文件處理費）。
房屋二胎利率
房屋二胎貸款的利率相對於房屋一胎更高，主要原因在於貸款機構需承擔更大的風險。以下是房屋二胎利率的相關資訊與影響因素：
房屋二胎利率範圍
銀行房屋二胎：利率一般介於 5% 至 8%，依借款人的條件與房屋價值評估而定。
民間融資房屋二胎：利率相對較高，通常在 8% 至 16% 或更高，主要針對信用條件較弱或需要快速取得資金的借款人。
影響房屋二胎利率的因素
- 房屋價值與剩餘抵押空間
若房屋市值高且抵押餘額較低，貸款機構面臨的風險較低，利率可能較優惠。 - 借款人的信用狀況
信用記錄良好、收入穩定的借款人，能夠獲得更低的利率。 - 貸款金額與成數
貸款額度越高或成數越接近房屋剩餘價值上限，利率可能會相應提高。 - 貸款機構類型
銀行貸款：利率相對穩定，但申請門檻較高，審核時間較長。
民間貸款：利率波動大，雖審核條件寬鬆，但成本較高。 - 還款期限
短期貸款的利率可能較低，但每月還款壓力較大；長期貸款利率略高，但每月負擔較輕。
如何降低房屋二胎利率？
- 提升信用評分
維持良好的還款記錄，避免逾期。 - 選擇適合的貸款機構
比較多家銀行與民間貸款公司的利率與條件，尋找最優惠的方案。 - 增加額外擔保或保人
提供額外擔保品或邀請具備良好信用的保人，能有效降低貸款機構的風險。
房屋二胎額度試算
房屋二胎額度依據申請管道不同也會有差異，通常計算方式如下：
銀行房屋二胎額度試算
銀行房屋二胎額度通常會用原房貸設定金額下去試算，以房屋現值-設定金額=可貸款額度，例如：房屋現值1200萬-房屋設定金額900萬=300萬(可貸款額度)
融資房屋二胎額度試算
融資房屋二胎額度通常會用原房貸本金剩餘金額下去試算，以房屋現值-剩餘本金=可貸款額度，例如：房屋現值1200萬-房貸剩餘本金600萬=600萬(可貸款額度)
房屋二胎申請管道怎麼選
房屋二胎可選擇向銀行或融資公司申請，但兩者的條件、優勢及適合對象不同，需根據需求與財務狀況做出最佳決定。以下是比較與選擇建議：
銀行房屋二胎
優勢：
利率較低：銀行的利率通常介於 5% 至 8%，相比融資公司更具成本優勢。
條件較穩定：合約條款透明，無隱藏費用，讓借款人更容易規劃還款計劃。
安全性高：銀行受金融監管機構監管，申請流程規範、合法性高。
缺點：
審核嚴格：要求借款人具備良好的信用記錄、穩定收入及財力證明。
審核時間較長：銀行審核需較多時間進行資產評估與文件驗證，對急需資金者可能不夠快速。
適合對象：
1.有穩定收入、信用評分良好，且能等待審核流程的借款人。
2.資金需求較大且能接受完整審核的申請人。
融資公司房屋二胎
優勢：
申請快速：融資公司的審核流程簡單，最快可在一至三天內完成放款。
條件寬鬆：對借款人信用記錄與收入證明的要求較低，適合信用條件較弱的申請者。
靈活性高：提供客製化的貸款方案，如短期借款或無需保人的選擇。
缺點：
利率較高：融資公司利率通常在 8% 至 16%，甚至更高，借款成本增加。
隱藏費用風險：某些融資公司可能收取高額手續費或附帶不明費用，需仔細檢查合約條款。
風險相對較大：部分不法融資機構可能利用寬鬆條件引誘申請人，導致財務損失。
適合對象：
1.信用評分不佳或收入證明不足，但急需資金的借款人。
2.短期資金需求且能快速還款的人群。
銀行與融資公司比較表
| 項目 | 銀行 | 融資公司 |
|---|---|---|
| 利率範圍 | 5% – 8% | 6% – 16% |
| 申請速度 | 較慢（1至2週） | 快速（1至3天） |
| 審核條件 | 嚴格（信用、收入要求高） | 寬鬆（靈活性高） |
| 貸款額度 | 房屋現值-設定金額 | 房屋現值-貸款餘額 |
| 安全性 | 高（受金融監管） | 中（需選擇合法機構） |
房屋二胎申請條件
- 年滿18~70歲，中國民國國民
- 名下有房屋
- 有相關財力證明(薪轉、勞保、401報表等)
- 原房貸近半年繳款證明
房屋二胎申請流程
- 確認需求與條件：確認房屋市值及剩餘抵押空間，計算可貸金額，評估還款能力。
- 選擇貸款機構：比較銀行與融資公司的利率、條件，選擇適合自己的方案。
- 準備文件：提供房屋權狀、收入證明、第一順位房貸明細等文件。
- 提交申請與估價：向貸款機構提交申請，完成房屋價值評估。
- 審核與簽約：通過審核後，確認貸款條件，簽署合約並完成第二順位抵押登記。
- 貸款撥款：貸款機構將款項撥入指定帳戶，流程完成。
房屋二胎常見問題
若是房屋增貸額度可以滿足資金需求，那就選擇房屋增貸(利率比較低)，但若是無法滿足資金需求則可以考慮二胎房貸。
由於信用貸款是用申請人月收入*22倍為最高上限，因此若是資金需求額度較高，還是建議選擇房屋二胎。
由於銀行承做二胎的意願本來就不高(風險高)，因此若是老屋或套房想要申請二胎，可以選擇融資公司或是找鈔能貸詢問喔~
可以，只要房屋有價值空間，只要有空間還是有機會可以申請的。
與銀行申請的的話，若有信用瑕疵等情況會無法通過房屋二胎申請，但若是與融資公司申請，只要房屋價值有空間都有機會可以通過。
