房地產抵押是什麼?
房地產抵押就是將房屋進行抵押權設定，常見於房屋抵押貸款時，將房屋抵押權設定給銀行、融資公司或個人，以不動產房屋的高價值、高穩定性作為借款人的保障。
房屋抵押貸款是什麼?
房屋抵押貸款是以自己名下的房屋作為擔保品，向銀行借錢的方式之一，由於房屋有著高穩定與高價值姓，因此一般房屋抵押貸款可以貸款的金額高、期數長、利率較低，對有大筆資金需求或是買房的人來說，幾乎是一定會遇到的貸款類型。
由於房屋抵押貸款的借款金額較高，大部分會用做債務整合、負債整合、老屋翻新、投資理財等用途，常見的房屋抵押貸款方案有：購屋貸款、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸、理財型房貸等等。
房屋抵押貸款方案介紹
房屋抵押貸款有多種方案，以下舉例一些最常見的貸款類型，可依據自己的狀況去選擇合適的貸款方案與管道：
購屋貸款(一胎房貸)
一般用於購買房屋時使用，通常可以申請房屋鑑價的6~8成左右。
貸款利率：2.06%起
貸款額度：房價6~8成
貸款期限：20年~40年
方案優點：利率低、額度高、還款期限長
方案缺點：申請人信用與財力狀況會影響貸款額度與過件
貸款條件：需以沒有房貸的房屋進行申請
申請管道：銀行
房屋增貸
利用原本貸款的房屋向原銀行申請增貸，一般用於額度較大的資金需求，例如房屋裝潢、債務整合等等
貸款利率：2.12%起
貸款額度：最高房價85成
貸款期限：最長20年
方案優點：利率較低
方案缺點：可貸款額度受還款本金限制，可能無法達到資金需求
貸款條件：向原房貸銀行申請，需繳款一定期數以上才有空間可做貸款，且看重申請人信用狀況、原房貸還款紀錄是否正常
申請管道：原房貸銀行
房屋轉增貸
一般常見在原銀行無法房屋增貸或資金無法達到需求，轉向別間銀行進行申請。
貸款利率：2.12%起
貸款額度：最高房價85成
貸款期限：最長30年
方案優點：可降低利率、月付金、取得額外資金
方案缺點：有額外的轉貸手續費、設定費等
貸款條件：原房貸繳款紀錄是否正常、持有房屋超過一年、申請人信用狀況是否正常
申請管道：其他間銀行
二胎房貸
若增貸與轉增貸都無法進行申請，則可以考慮申請二胎房貸，在額度與審核上也會較寬鬆。
貸款利率：2.6%起
貸款額度：最高房價85成
貸款期限：最長15年
方案優點：可降低利率、月付金、取得額外資金
方案缺點：有額外的轉貸手續費、設定費等
貸款條件：房屋鑑價後需有價值空間可貸款
申請管道：銀行、融資公司
房屋抵押貸款利率多少?
房屋抵押貸款的利率會依據申請方案而有不同，也會因申請人的信用狀況、還款能力等進行評估，像常見的二胎房貸銀行利率起跳就從2.6%~5.31%起，房屋增貸的利率則是2.12%起，建議可以先在本文章內參考各項貸款方案的利率，實際房貸利率要等送件評估後才會是最準確的喔!
房屋抵押貸款額度/成數多少?
房屋抵押貸款額度是根據房屋鑑價而決定，依據申請方案的不同，一般可以貸款到房屋的60%~120%，但若是房屋增貸或是二胎房貸則需扣除原房貸本金餘額才會視實際到手的額度。
例如：申請二胎房貸，原房屋貸款1000萬，還剩餘500萬本金未償還，經評估鑑價後房屋價值1200萬，則實際貸款後到手金額為：1200-500=700萬。
銀行房屋抵押貸款比較
中國信託房貸
貸款利率：2.68%起
貸款額度：最高房價85成
貸款期限：最長30年
寬限期：最長3年
玉山銀行房貸
貸款利率：2.5%起
貸款額度：最高房價8成
貸款期限：最長20年
寬限期：最長3~5年
國泰世華銀行房貸
貸款利率：2.32%起
貸款額度：最高房價8成
貸款期限：最長20~30年
寬限期：最長3年
聯邦銀行房貸
貸款利率：2.3%起
貸款額度：最高房價8成
貸款期限：最長30年
寬限期：最長3年
永豐銀行銀行房貸
貸款利率：2.22%起
貸款額度：最高房價85成
貸款期限：最長40年
寬限期：最長3年
富邦銀行銀行房貸
貸款利率：2.65%起
貸款額度：最高房價8成
貸款期限：最長30年
寬限期：最長3年
房屋抵押貸款月金試算
房屋抵押貸款月付金試算 | |
貸款額度 | 1000萬 |
貸款利率 | 2.5% |
貸款期數 | 40年 |
還款方式 | 本利攤還 |
月付金 | 31,884元 |
房屋抵押貸款申請條件
房屋抵押貸款通常申請條件如下
- 年滿18歲
- 有正常收入(薪轉、勞保、401報表等)
- 信用狀況正常
- 原房貸繳款滿1年以上(增貸、轉增貸、二胎房貸)
非房屋持有人可以申請房屋抵押貸款嗎?
不可以，需要屋主本人才可以申請房屋相關貸款，若今天房屋是持分狀態，則需要所有持分人同意才可以申請房屋貸款。
房屋抵押貸款申請文件
申請房屋抵押貸款要準備的資料通常有以下幾種：
- 申請人印章
- 身份證與第二證件(健保卡、駕照)影本
- 土地/建物登記謄本或所有權狀
- 財力證明(薪轉紀錄/存摺紀錄/扣繳憑單)
房屋抵押貸款申請流程
- 提出申貸需求：線上諮詢，評估是否可以申請房屋抵押貸款。＞ LINE鈔能貸，免費評估鑑價諮詢
- 準備文件：由專員協助準備送件資料。
- 送件審核：金融機構根據不動產的殘值進行估價，並告知可貸金額。
- 簽約對保：審核完成後，申貸人確認金融機構告知的貸款額度與貸款利率，進行簽約。
- 抵押設定：金融機構在申貸人的不動產物件抵押權上設定順位，給予新的權狀。
- 款項撥款：上述流程都完成，金融機構就會依申貸的金額撥款至申貸人指定帳戶
老屋可以申請房屋抵押貸款嗎?
可以，不管是舊屋、老屋、中古屋，只要房屋有殘值就可以申請房屋抵押貸款，但若是房屋屋齡與申請人相加大於70歲，就有可能會要額外提供保人或拿到較低的額度或較高的貸款利率。
房屋抵押貸款撥款速度
房屋抵押貸款的撥款速度根據申請的管道不同也會有差別，一般來說最快的會是融資公司或民間私人，銀行由於審核的條件較嚴格，所以相對也會較慢一些。
銀行房屋抵押貸款撥款速度
由於銀行審核較嚴格，因此一般從申請到撥款，約需要7~14個工作天。
融資房屋抵押貸款撥款速度
融資審核房屋抵押貸款速度快，且申請程序也簡單，因此一般從申請到撥款，僅需要2~3個工作天。
民間房屋抵押貸款撥款速度
民間房屋抵押貸款審核速度快，從申請到撥款約需2-3個工作天。
房屋抵押貸款常見問題
最長可以分期40萬(480期)。
一般房屋抵押貸款的額度在60%~80%左右，二胎房貸最高120%。
審核速度快、可貸款資金高、利率低、年限長、成本低。
建議首先與銀行進行申請，是所有管道中利率最低但也是最嚴格的，所以一般建議申請順序為 銀行>融資公司>民間貸款。
