1.什麼是房貸增貸？
1.1 房貸增貸定義
房貸增貸是指已經向銀行申請了房屋貸款的屋主，基於房屋價值提升或貸款本金已部分償還，向銀行再申請額外的貸款。簡單來說，就是利用現有房屋的「剩餘價值」作為抵押品，再向原貸款銀行申請增加借款額度。
房貸增貸通常適用於需要資金周轉、房屋修繕、投資理財等等。與重新申請一筆新的貸款相比，房貸增貸能夠保留原有貸款條件，同時享受較低的利率，具有一定的靈活性和經濟效益。但增貸金額會取決於房屋現值、已償還貸款金額及個人信用評分等多項因素，由於銀行的估價較為保守，因此有可能會無法達到預定的資金需求額度。
1.2 房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸的差異
房屋增貸、房屋轉增貸以及二胎房貸都是房屋相關貸款的延伸，但它們的申請條件、特點和適用情境各有不同。以下是三者的主要差異：
房屋增貸
利用原本已有房屋貸款的房屋，再次向原貸款銀行申請增加貸款額度。適合已經有房貸，且房屋價值升值或已償還部分貸款本金的人。
特點：
- 利率通常與原本房貸相近，屬於低利率貸款。
- 不需要更換貸款銀行，手續簡單。
- 貸款金額依房屋剩餘價減去設定金額核定。
房屋轉增貸
房屋轉增貸是指將原本的房貸轉移到另一家銀行，並同時申請增加貸款金額。適合希望尋求更低利率、彈性還款條件，或者需要更高增貸金額者。
特點：
- 可藉由轉貸到利率更低的銀行節省利息成本。
- 轉貸手續費用較高，可能需要重新辦理抵押設定。
- 需要通過新銀行的信用評估，適合信用條件良好的借款人。
二胎房貸
二胎房貸是指在原本的第一順位房屋貸款（房貸）之外，將房屋的剩餘價值再次抵押，向另一家銀行或民間機構申請第二順位的房屋貸款。適合已經有房貸但無法進行增貸或轉增貸，或是增貸額度無法滿足資金需求者。
特點：
- 利率較高，通常高於房屋增貸和轉增貸。
- 貸款風險較高，借款人需衡量還款能力。
- 適合有資金需求、但已被婉拒增貸或額度不理想的人。
2.房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸比較表
| 項目 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 | 二胎房貸 |
|---|---|---|---|
| 貸款利率 | 2.12%起 | 2%起 | 4%~12% |
| 申請流程 | 簡單 | 比較繁瑣，需重新抵押設定 | 相對簡單 |
| 貸款機構 | 原房貸銀行 | 新銀行 | 第二順位機構（銀行或民間） |
| 適合人群 | 有房貸且需額外資金 | 希望降低利率或提高額度 | 無法增貸或增貸金額不理想 |
| 貸款成數 | 80~85% | 80~90% | 80%~120% |
| 貸款期限 | 最長40年 | 最長30年 | 最長15年 |
選擇哪一種貸款方式取決於個人資金需求、信用狀況以及是否能接受利率與還款條件。建議在申請前多方比較，選擇最符合自身需求的方案。
房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸怎麼選?
房屋增貸會是這三種方式種的最佳選擇，但若是資金需求較高或被婉拒的話，就可以考慮其他增貸方式。
房屋增貸：適合信用良好且原房貸已繳款一段時間，有較多空間可增貸者。
房屋轉增貸：適合無法向原房貸銀行申請房貸增貸，或是增貸條件不佳者，與新銀行申請房貸有機會可以拿到比較高的貸款額度或較低的利率。
二胎房貸：適合資金需求較高，且無法申請增貸或增貸金額無法滿足需求者。
3.為什麼選擇房貸增貸？
房屋增貸是一種靈活且高效的資金籌措方式，特別適合已經有房貸但需要額外資金的屋主。選擇房屋增貸有以下幾個主要原因：
1. 低利率優勢：相比於信用貸款或其他無抵押貸款，房屋增貸因有房屋作為抵押，利率通常較低。這讓借款人可以以更低的成本獲得資金。
2. 手續簡單，審核快：房屋增貸通常由原本的貸款銀行受理，因銀行已掌握借款人的基本信用和房屋資訊，審核速度較快，手續相對簡單。
3. 靈活運用資金：房屋增貸獲得的資金可用於多種用途，例如：購車、修繕、周轉等等，資金運用彈性，幾乎不受用途限制。
4. 額度高，還款壓力低：以銀行舉例，房屋增貸的額度依據房屋現值估價減去設定金額，通常金額較高，且利率低，還款壓力相對小。
5. 適合已有部分房貸還款基礎的人：如果借款人已經償還了部分房貸本金，房屋增貸可以充分利用剩餘房屋價值，不需要另外尋找新的抵押品。這對於房屋價值升值或已償還多數貸款本金的屋主尤為有利。
房屋增貸是資金需求的理想解決方案，特別適合信用良好、有房屋剩餘價值的借款人。選擇房屋增貸不僅可以享有較低的利率，還能避免其他高利息或高風險借貸方式，讓資金使用更安心。在申請之前，建議先了解自身需求和還款能力，並與貸款銀行溝通，選擇最適合自己的方案。
4.房貸增貸優缺點
房貸增貸優點
- 利率低：因以房屋作為抵押，利率通常比信用貸款低。
- 額度高：可依房屋剩餘價值核貸，金額較高。
- 用途靈活：資金可用於裝修、投資、還債等多種用途。
- 還款壓力小：可選擇長期分期還款，減輕每月負擔。
- 申請方便：若在原銀行辦理，審核流程較簡單快速。
房貸增貸缺點
- 增加負債：原房貸未還清，額外增貸會提升總負債比率。
- 影響資金周轉：若後續資金需求增加，抵押物的額度可能不足。
- 風險較高：若無法按時還款，可能面臨房屋被拍賣的風險。
- 手續費用：增貸可能需支付額外手續費、估價費等成本。
- 增貸條件嚴格：需符合收入穩定、信用良好的要求，審核較嚴。
5.房貸增貸利率與費用
房屋增貸除了利率外，還可能包含其他相關費用，了解利率的計算方式及影響因素，能幫助你評估是否適合增貸，並做好完整的資金規劃。
房屋增貸利率
房屋增貸利率一班為2%~3%起跳，銀行會根據市場利率，再依照借款人的條件進行評估，一般增貸額度越高，利率可能會稍高，因為銀行的風險相對增加。
影響房貸利率的因素
增貸利率因人而異，以下因素會影響銀行對利率的評估：
- 借款人信用狀況：良好的信用紀錄可降低銀行風險，獲得較低利率。
- 房屋價值與貸款成數：房屋估價越高、增貸成數越低，銀行面臨的風險越小，利率也可能更低。
- 增貸用途：若增貸資金用於裝修或教育等用途，利率通常比高風險用途（如投資或償還高利貸）更低。
- 負債比與收入狀況：收入穩定、負債比低的借款人，更容易獲得優惠利率。
- 市場環境與政策：央行利率調整、金融市場波動都可能影響房貸增貸的基準利率。
房貸增貸其他相關費用
除了利率，房屋增貸還會產生一些額外費用，需一併考量：
- 設定費用：需重新設定房屋抵押權，產生設定費與代書費，通常約在數千元至數萬元之間。
- 評估費用：銀行會重新對房屋進行估價，評估費用約為3,000至5,000元。
- 手續費：部分銀行可能會收取增貸手續費，通常按增貸金額比例計算，費用可能為1%或固定金額。
- 違約金：若原本房貸尚有違約條款，提前增貸可能需支付違約金。
- 保險費用：若銀行要求增貸者購買房貸保險，需支付額外保險費用。
6.誰適合房貸增貸
房屋增貸適合已經償還一陣子房屋貸款的人，且期間最好不要有信用方面的問題（貸款遲繳、欠款等等），可參考以下：
- 有房貸剩餘額度的人：房屋尚有未使用的貸款成數，且估價較高。
- 需要大額資金的人：例如進行裝修、創業或償還高利貸款者。
- 收入穩定的人：擁有穩定工作和還款能力的借款人更容易核貸。
- 信用良好的人：過去還款紀錄良好，且負債比率較低者。
- 想降低融資成本的人：希望以較低利率的增貸取代現有的高利率貸款。
7.房貸增貸的申請條件
申請人條件
- 年齡18~65歲
- 原房屋貸款繳款紀錄是否正常，有無遲繳、預期等紀錄
- 信用評分是否在600分以上
- 是否有額外的財力證明(薪轉、證卷、汽機車等)
房屋條件
- 房屋是否持有超過1年以上
- 房屋是否增值，是否還有可貸款的空間
8.房貸增貸申請文件
房貸增貸申請文件通常需要準備以下幾項文件：
- 申款人雙證件影本
- 房屋增貸申請書
- 土地與建物登記所有權狀影本
- 薪資或收入證明
- 戶籍謄本影本
- 近半年房貸繳款紀錄
9.房貸增貸申請流程
- 提出增貸申請：填寫房屋增貸申請書，並提交房屋增貸所需文件資料。
- 房屋鑑價：銀行進行房屋鑑價評估，並初估可貸款額度。
- 送件審核：如鑑價後房屋有空間可以貸款，就可以開始準備資料送件審核，並等待最終核貸結果。
- 對保簽約：申請人與增貸機構進行簽約對保。
- 設定抵押：送件至地政事務所，辦理房屋抵押設定。
- 貸款撥款：房屋增貸金額撥款至指定帳戶。
10.房貸增貸的還款方式與期限
申請房屋增貸後，根據方案選擇適合的還款方式與期限是相當重要的一點。以下針對還款方式與期限進行介紹：
房貸增貸還款方式
房貸增貸主要有兩種方式，分別為「本利攤還(本息攤還)」、「純繳息」，兩種還款方式都有相對的好處，可依自身需求評估選擇。
本利攤還(本息攤還)
每月還款金額固定，包括本金與利息，適合需要穩定支出規劃的人。優點：每月金額固定，方便管理財務。
純繳息
每月僅須償還利息，待借款合約到期後，一次性償還本金。優點：每月還款壓力低，適合前期手頭吃緊的人。
房貸增貸還款期限
房貸增貸期限通常為20年~30年，二胎房貸為2年~15年。
11.房貸增貸的注意事項
在申請房貸增貸時，銀行會注重以下幾點作為是否核貸的評估條件，可先自行評估：
原房貸本金還款程度
房貸本金的還款程度會直接決定可以增貸的額度，由於增貸額度受房價影響，尤其若是剛買房屋不到1~2年，除非房屋增值很多，否則通常不會有多餘的空間可增貸。
借款人信用狀況與負債比
借款人的信用與往年繳款狀況也會一併納入評估，其中也包括負債比，若是經計算負債比過高，判定月負擔太重，是有可能會婉拒房貸增貸申請的。
12.房貸增貸與其他貸款方式的比較
房貸增貸 vs. 二胎房貸
雖然房貸增貸的利率較低，但房屋增貸可貸款的額度較低(通常為房價市值的8成以下)，因此若是無法透過房屋增貸來獲取資金，就可以考慮二胎房貸。二胎房貸可貸款額度較高，但相對由於是設定在第二順位，因此在貸款的利率也會比較高，但可以獲取更多的資金，適合需要高額資金或是無法增貸的人申請。
房屋增貸可貸額度=【房屋現值 – 房貸設定金額(通常為貸款金額1.2倍) = 可貸金額】
房屋二胎可貸額度=【房屋現值 – 房貸剩餘本金 = 可貸金額】
因此房屋二胎可貸款額度會比房屋增貸來得高。
房貸增貸 vs. 信用貸款
若近期才購買房屋或房屋沒有空間進行增貸，就可以考慮信用貸款的方式，此方式比較適合有薪轉紀錄、投保勞健保的人使用，工作年資越久或是在百大企業上班的民眾，通常可以申請到更低的信貸利率，但缺點是若資金需求在百萬以上，對申請人的收入與條件就會更為要求。
13.房貸增貸被婉拒的原因
房貸增貸被婉拒的原因主要圍繞在這三項因素上「房屋」、「借款人」、「原房貸」，常見的原因有以下：
- 房屋持有不到1年
- 經鑑價後，無空間可增貸
- 借款人信用不佳或負債比高，月負擔重
- 借款人信用評分低
- 近期送件多次貸款，聯徵次數過高
14.房貸增貸評估
除了向原房貸銀行提出房貸增貸的申請，也可以透過鈔能貸來免費評估諮詢，將由估價部門免費評估房屋增貸額度，且不會有任何事前收費，安心評估，簡單申請。
15.房貸增貸常見問題
一般申請房貸增貸，從申請到撥款，約需7~14個工作天。
若房屋在申請增貸前有向其他機構貸款，進行私人設定，則無法進行房屋增貸申請。
依申請銀行而定，有些銀行有提供寬限期。
要增加房貸增貸的成功率，申請人的信用狀況與近期貸款繳款狀況需要正常繳款，且近期最好沒有申請貸款，並原房貸繳款至少2年以上，才有空間可以進行增貸申請。
